Zakup kompleksu mieszkalnego to długi, czasem skomplikowany proces. Ważne jest, abyś znalazł kompleks apartamentów, który Twoim zdaniem ma potencjał do zarabiania pieniędzy. W razie potrzeby nawiąż ścisłą współpracę z agentem nieruchomości w celu znalezienia nieruchomości oraz z księgowym w celu analizy potencjału finansowego kompleksu mieszkalnego. Aby ubiegać się o pożyczkę, zbierz wymagane informacje i skontaktuj się z kilkoma pożyczkodawcami. Dobrym pomysłem jest również skonsultowanie się z prawnikiem ds. nieruchomości, który pomoże Ci przejść przez ten proces.
Kroki
Część 1 z 4: Znalezienie kompleksu mieszkalnego
Krok 1. Wybierz jaki rodzaj kompleksu kupić
Możesz kupić kompleks apartamentów, który składa się wyłącznie z budynków mieszkalnych. Jednak warto również rozważyć zakup kompleksu „mixed use”. W kompleksie tego typu znajdują się również nieruchomości komercyjne, które można wynająć.
- Kompleks, który nie jest obecnie mieszany, może zostać przekształcony. Jednak podział na strefy musi na to pozwalać.
- Zastanów się również, jakie udogodnienia chcesz mieć w swoim kompleksie mieszkaniowym. Na przykład może mieć centrum fitness, basen lub pomieszczenia wspólne do organizowania prywatnych uroczystości.
Krok 2. Rozważ zatrudnienie agenta nieruchomości
Będziesz chciał kupić kompleks w okolicy, która nie podupada, a agent może pomóc ci zidentyfikować te obszary. Porozmawiaj z innymi właścicielami apartamentowców o tym, czy współpracowali z agentem i czy poleciliby ich.
- W idealnym przypadku powinieneś iść z kimś, kto pracuje jako agent w pełnym wymiarze godzin. Osoba pracująca w niepełnym wymiarze godzin może nie znać rynku od podszewki.
- Oczywiście możesz samodzielnie badać kompleksy apartamentów. Sprawdź online, porozmawiaj z innymi inwestorami i jedź po dzielnicach. Jednak pośrednik z doświadczeniem w kompleksach apartamentowych może zaoszczędzić Twój czas.
Krok 3. Odwiedź kompleksy mieszkalne
Zawsze odwiedzaj kompleks osobiście przed podjęciem decyzji o zakupie. Powinieneś przejść przez wszystkie budynki na terenie kompleksu i obejrzeć wszystkie wspólne obszary. Rób notatki i zadawaj pytania. Zakup apartamentowca to duża inwestycja i nie należy iść do przodu, chyba że czujesz się komfortowo ze stanem budynków.
- Nie przechodź tylko przez jeden budynek na terenie kompleksu. Jeśli to zrobisz, możesz założyć, że inne budynki są w równoważnym stanie. Bądź sceptyczny, jeśli agent sprzedawcy nie chce pokazać ci wszystkich budynków w kompleksie.
- Pamiętaj, aby odwiedzić je wieczorem, aby sprawdzić zabezpieczenia w kompleksie mieszkalnym. Chodniki powinny być dobrze oświetlone, drzwi prawidłowo zamknięte i nikt nie powinien włóczyć się po terenie.
Krok 4. Porozmawiaj z obecnym właścicielem
Wiele cennych informacji można uzyskać, spotykając się z obecnym właścicielem kompleksu. Przygotuj się na zadawanie odpowiednich pytań. Na przykład zapytaj o następujące rzeczy:
- Ile jednostek jest wynajmowanych? Łatwiej będzie sfinansować wynajmowany kompleks mieszkaniowy.
- Jak długo są tam najemcy? Bardziej stabilny może być kompleks z długoterminowymi najemcami.
- Dlaczego właściciel sprzedaje? Wycofanie lub zmiana inwestycji to uzasadnione powody. Jednak właściciel, który sprzedaje, ponieważ traci pieniądze, jest czerwoną flagą. Pamiętaj, że powód, dla którego właściciel sprzedaje, może być poufny.
Krok 5. Zapytaj o informacje na temat obecnych najemców
Będziesz chciał poznać szczegóły dotyczące ich najmu. Poproś o „rent-roll”, który powinien zawierać następujące informacje:
- Lista lokatorów i ich lokali.
- Wymiary każdej jednostki.
- Warunki najmu.
- Wysokość czynszu i kaucji.
- Liczba sypialni i łazienek w każdej jednostce.
Część 2 z 4: Analiza rentowności
Krok 1. Oszacuj ile możesz pobierać w czynszu
Nie powinieneś kupować kompleksu mieszkalnego, chyba że możesz sobie na to pozwolić. Przeanalizuj, czy obecny właściciel nie wynajął lokali zbyt tanio, czy czynsz jest zgodny ze stawką rynkową.
- Znajdź porównywalne apartamenty w Internecie. Zobacz, za ile reklamują swoje jednostki. Aby uzyskać doskonałe źródło informacji, które mogą pomóc w ustaleniu cen wynajmu w pobliżu, odwiedź stronę
- Możesz również zapytać różne firmy zarządzające nieruchomościami, jaki jest kurs rynkowy w Twojej okolicy.
- Jeśli kompleks ma powierzchnię komercyjną, agent nieruchomości może również pomóc w ustaleniu wysokości opłaty.
Krok 2. Oszacuj swoje wydatki
Kompleksy mieszkalne wymagają stałej konserwacji, dlatego trzeba przeanalizować koszty utrzymania. Uzyskaj rachunek zysków i strat od obecnego właściciela. Jednak nie ufaj mu w 100%. Właściciel może fałszować niektóre liczby, aby uatrakcyjnić apartamentowiec. Dokładnie sprawdź informacje o wydatkach:
- Uzyskaj informacje podatkowe kompleksu od asesora okręgowego.
- Oszacuj koszty zarządzania nieruchomościami, kontaktując się z firmą zarządzającą nieruchomościami. Zapytaj, ile pobierają. Zazwyczaj ich opłata opiera się na procentach oczekiwanego czynszu.
- Oblicz ilość potrzebnej konserwacji. Jeśli nigdy wcześniej nie prowadziłeś apartamentowca, porozmawiaj z obecnym właścicielem. Zapytaj, ile rocznie wydają na naprawę każdej jednostki lub terenu. Najlepiej byłoby, gdyby około 40 procent zabieranych pieniędzy wydano na wydatki operacyjne.
Krok 3. Uruchom liczby
Pożyczkodawcy nie dadzą Ci pieniędzy na zakup kompleksu mieszkalnego, chyba że wykażesz, że będzie to opłacalne. Współpracuj ściśle z księgowym, aby przeanalizować liczby i stworzyć niezbędne dokumenty finansowe, które pokażą pożyczkodawcy. Możesz znaleźć księgowego, kontaktując się ze stanowym stowarzyszeniem księgowych publicznych.
- Oblicz swój dochód operacyjny netto, czyli dochód brutto pomniejszony o wydatki.
- Utwórz analizę przepływów pieniężnych. Pokaż, jak suma pieniędzy, które otrzymujesz, ma się do kwoty, którą będziesz wydawać. Kiedy zaczynasz lub w okresach, gdy rynek wynajmu jest zły, możesz nie mieć żadnych przepływów pieniężnych.
- Pamiętaj, że pożyczkodawcy będą również prowadzić własne numery, a także rzeczoznawca, który wycenia kompleks.
Część 3 z 4: Uzyskiwanie finansowania
Krok 1. Sprawdź swój raport kredytowy
Masz prawo do jednego bezpłatnego raportu kredytowego każdego roku. Twój pożyczkodawca sprawdzi Twoją osobistą historię kredytową, więc powinieneś ją wyciągnąć i sprawdzić, czy nie ma błędów. Zakwestionuj wszystko, co jest nie tak.
- Na przykład mogą być wymienione konta, które nie są Twoje lub konto może być nieprawidłowo wymienione jako domyślne lub kolekcje. Również limit kredytowy może być nieprawidłowy.
- Zacząć wcześnie. Cały proces sporu może potrwać do 60 dni, a przed skontaktowaniem się z pożyczkodawcami będziesz potrzebować czystego raportu kredytowego.
Krok 2. Dowiedz się o kredytach komercyjnych
Kredyty na nieruchomości komercyjne to nie to samo, co kredyty, które zaciągasz na zakup własnego domu. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczki mogą trwać 30 lat lub nawet pięć lub siedem. Stopy procentowe mogą być również zmienne lub stałe.
- Jeśli możesz otrzymać pożyczkę bez regresu, to budynek zabezpieczy pożyczkę jako zabezpieczenie. Jednak pożyczki bez regresu nie są dostępne dla wszystkich pożyczkobiorców, a budynek zazwyczaj musi być wart co najmniej 2,5 miliona dolarów.
- Przy pożyczce z regresem pozostajesz osobiście odpowiedzialny za pożyczkę. W przypadku niewykonania zobowiązania możesz zostać pozwany i możesz stracić majątek osobisty. Pożyczki regresowe są bardziej ryzykowne, ale może to być jedyny rodzaj pożyczki, jaki możesz uzyskać jako nowy właściciel.
- Kredyty komercyjne wymagają również zaliczki około 30% ceny zakupu.
- Jeśli masz problemy z uzyskaniem kredytu komercyjnego, rozważ zamiast tego zawarcie umowy dotyczącej nieruchomości. Umowy dotyczące nieruchomości wymagają dużego wkładu własnego, ale są mniej trudne do zatwierdzenia. Zaliczka może być mniejsza niż to, o co poprosiłby bank, w zależności od tego, ile chce sprzedawca.
Krok 3. Złóż właścicielowi ofertę
Porozmawiaj ze swoim agentem nieruchomości, jaka jest rozsądna oferta, która będzie zależeć od stanu lokalnego rynku. Jeśli rynek jest gorący, być może będziesz musiał zapłacić cenę wywoławczą, a nawet więcej.
- Bez względu na to, jak gorący jest rynek, nalegaj na 90-dniowy okres escrow. Będziesz potrzebował co najmniej 60 dni na inspekcję. Dzięki temu będziesz mieć 30 dni na przejrzenie dokumentów przed zamknięciem.
- Jeśli korzystasz z pożyczkodawcy, zapytaj go, ile czasu potrzebuje na przetworzenie Twojej pożyczki. W zależności od pożyczkodawcy może być konieczne poproszenie właściciela o więcej czasu na zebranie wszystkiego do kupy.
Krok 4. Zleć kontrolę budynku
Zatrudnij inspektora z doświadczeniem w nieruchomościach komercyjnych tak szybko, jak to możliwe, na wypadek późniejszych komplikacji lub opóźnień. Znajdź inspektora, uzyskując skierowanie od agenta nieruchomości lub rozmawiając z innym właścicielem kompleksu mieszkalnego.
- Sprawdź z wyprzedzeniem, co będzie kontrolowane. Zapytaj, czy potrzebujesz wynająć specjalistę do inspekcji basenu lub kortu tenisowego.
- Jeśli inspektor znajdzie problemy, poproś sprzedawcę o kredyt, który zmniejszy kwotę, którą płacisz. Alternatywnie sprzedawca może dokonać naprawy przed zamknięciem.
Krok 5. Zbierz wymagane informacje do wniosku kredytowego
Podczas składania wniosku musisz podać pożyczkodawcy informacje o kompleksie apartamentów, więc przed zwróceniem się do pożyczkodawcy zbierz następujące informacje:
- zdjęcia kompleksu apartamentowego
- plany pięter
- mapa okolic
- opis nieruchomości (np. liczba lokali, rok wybudowania itp.)
- oczekiwane aktualizacje
- informacje o wynajmie
- Cena zakupu
- nazwiska pośredników w obrocie nieruchomościami, adwokatów i firm tytułowych zaangażowanych w transakcję
Krok 6. Złóż wniosek o pożyczkę
Zwróć się do wielu pożyczkodawców, aby porównać ich oferty. Poproś o podanie i prześlij go wraz z dokumentacją uzupełniającą. Jeśli urzędnik ds. pożyczek potrzebuje więcej informacji, przekaż je tak szybko, jak to możliwe.
Krok 7. Porównaj pożyczki
Po zatwierdzeniu pożyczkodawca prześle list intencyjny lub arkusz warunków. Przeanalizuj to dokładnie. Określi kwotę, którą możesz pożyczyć i inne warunki. Wybierz pożyczkę, której warunki są dla Ciebie najlepsze.
- Podpisz terminarz lub list intencyjny dla wybranego pożyczkodawcy. W tym momencie może być konieczne wpłacenie depozytu.
- Pożyczkodawca powinien uzupełnić pełne (i ostateczne) zobowiązanie do udzielenia pożyczki.
Część 4 z 4: Zamknięcie kompleksu apartamentowego
Krok 1. Zatrudnij prawnika
Zanim kupisz apartamentowiec, będziesz musiał podpisać wiele dokumentów prawnych. Nie próbuj wszystkiego robić sam. Zamiast tego powinieneś zatrudnić doświadczonego prawnika, aby sporządził i przejrzał wszystkie dokumenty. Pełnomocnik może wykonać następujące czynności:
- Przygotuj, negocjuj i przejrzyj umowę zakupu.
- Poproś właściciela o kredyty na wykonanie niezbędnych napraw.
- Upewnij się, że tytuł jest czytelny.
- Skonfiguruj usługę Escrow.
Krok 2. Utworzenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, która będzie właścicielem kompleksu apartamentowego
Jeśli ktoś zostanie ranny w kompleksie mieszkalnym, może Cię pozwać, ponieważ nie dbałeś o swoje utrzymanie. Jeśli przegrasz pozew, osoba poszkodowana może przyjść po Twój majątek osobisty, taki jak własny dom. Posiadając kompleks za pośrednictwem LLC, twoje osobiste aktywa są chronione.
- Posiadanie budynku jako LLC nie chroni przed wszystkimi procesami sądowymi. Na przykład Twój pożyczkodawca może pozwać Cię, jeśli nie spłacisz pożyczki regresowej. Niemniej jednak posiadanie kompleksu mieszkalnego jako LLC zapewni znaczną ochronę przed obrażeniami ciała i innymi procesami sądowymi.
- Rozpocznij LLC, składając odpowiednie dokumenty u swojego sekretarza stanu i uzyskując niezbędne zezwolenia lub licencje. Twój prawnik również może ci pomóc, ponieważ może to być czasochłonne.
Krok 3. Przejrzyj umowy i ujawnienia
Będziesz musiał przeprowadzić znaczną należytą staranność wraz z prawnikiem, aby zamknąć umowę dotyczącą nieruchomości. Na przykład musisz wykonać następujące czynności:
- Wypełnij odpowiednią ankietę tytułową. Generalnie plan działki hipotecznej jest niewystarczający. Zamiast tego będziesz potrzebować ankiety tytułowej ALTA.
- Przejrzyj wszelkie ujawnienia dotyczące nieruchomości. Na przykład właściciel może ujawnić, że coś jest nie tak z nieruchomością, co nie zostało złapane przez inspektora.
- Zapoznaj się z umowami najmu i dokumentami dotyczącymi ich przydziału.
- Rozważ wpływ ograniczeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego na kompleks mieszkaniowy. Jeśli chcesz przekształcić kompleks do użytku mieszanego, jest to kluczowy krok.
- Przejrzyj umowy serwisowe dla kompleksu apartamentowego.
- Uzyskanie wymaganych pozwoleń na wykonanie napraw.
Krok 4. Weź udział w zamknięciu
Twój prawnik powinien uczestniczyć w zamknięciu wraz z przedstawicielem Twojej LLC (jeśli ją utworzyłeś). Na zakończenie powinieneś otrzymać różne dokumenty, w tym akt odstąpienia od umowy oraz przydzielone umowy najmu i umowy.
Krok 5. Zatrudnij kogoś do zarządzania apartamentowcem
W zależności od wielkości kompleksu samodzielne zarządzanie nieruchomością może być niewykonalne. Zamiast tego powinieneś zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami. Będą zarządzać nieruchomością, pobierając czynsz i planując naprawy.
- Sprawdź koszty. Generalnie firmy zarządzające nieruchomościami pobierają 5-10% pobieranego czynszu.
- Porozmawiaj z innymi właścicielami, aby uzyskać skierowania. Alternatywnie możesz skontaktować się z lokalnym stowarzyszeniem mieszkaniowym.
- Porównaj firmy zarządzające nieruchomościami w oparciu o więcej niż cenę. Spójrz także na oferowane przez nich usługi.
