Jeśli obecnie wynajmujesz mieszkanie, ale będziesz musiał pozostawić je na jakiś czas puste, możesz chcieć znaleźć kogoś, kto mógłby się do niego wprowadzić. Nazywa się to podnajemem. Będziesz nadal odpowiadać przed wynajmującym przez cały okres obowiązywania umowy, ale możesz sprawić, by ktoś zamieszkał w tym miejscu, więc nie utkniesz w płaceniu czynszu za mieszkanie, którego nie używasz. Musisz jednak być ostrożny i robić to poprawnie, w przeciwnym razie możesz wpaść w kłopoty.
Kroki
Część 1 z 4: Dokonywanie wstępnych ustaleń dla podnajemcy
Krok 1. Przejrzyj umowę najmu, aby zrozumieć swoje prawa
Umowa najmu, którą podpisałeś, kiedy wprowadziłeś się do mieszkania, kontroluje relacje między tobą a wynajmującym. Twoja umowa najmu prawdopodobnie jasno określi, czy podnajem jest dozwolony, czy nie. Jeśli umowa najmu zabrania podnajmu, będziesz musiał uzyskać specjalne pozwolenie od właściciela.
- Jeśli potrzebujesz pozwolenia od swojego wynajmującego, spróbuj przekonać go, że podnajem to dobry pomysł. Mieszkanie jest ogólnie uważane za bezpieczniejsze, gdy jest zajęte, ponieważ ktoś jest tam, aby obserwować włamania, problemy z hydrauliką i tak dalej.
- Nie próbuj wkraść się do podnajemcy bez zgody właściciela. Jeśli to zrobisz, zakładając, że twój najem zabrania podnajmu, to bezpośrednio naruszysz swoją umowę, a właściciel prawdopodobnie będzie miał podstawy do natychmiastowej eksmisji.
- Uzyskaj pisemną zgodę właściciela lokalu w osobnym piśmie lub jako aneks dołączony do umowy najmu.
Krok 2. Rozmieść ogłoszenia o dostępnym mieszkaniu
Gdy pokonasz przeszkodę w uzyskaniu zgody właściciela, będziesz musiał znaleźć kogoś, kto przejmie Twoją umowę najmu. Jeśli masz już znajomego, który chce mieszkania, to świetnie. Ale jeśli nie, będziesz musiał się reklamować.
- Używaj przekazu ustnego. Porozmawiaj z przyjaciółmi i rodziną i zapytaj właściciela, czy wie o kimś, kto szuka tymczasowego mieszkania. To najtańszy i często najskuteczniejszy sposób na znalezienie kogoś do przyjęcia.
- Umieść ogłoszenie w lokalnej gazecie. Reklama lokalna jest często dość przystępna cenowo i jest bardzo przydatnym sposobem powiadamiania ludzi o wakacie.
- Korzystaj z mediów społecznościowych lub stron internetowych. Przekazywanie informacji na tak wiele różnych sposobów, jak to tylko możliwe, zmaksymalizuje liczbę osób, które wiedzą o Twoim mieszkaniu. Spróbuj publikować w witrynach takich jak Craigslist lub Sublet.com, oprócz Facebooka lub Twittera. Jeśli mieszkasz w miasteczku uniwersyteckim, możesz wypróbować Uloop.com.
- Opublikuj ulotki w okolicy. Szukaj publicznych tablic ogłoszeniowych w miejscach takich jak biblioteka publiczna lub niektóre małe sklepy i restauracje.
Krok 3. Współpracuj z obecnymi współlokatorami
Jeśli dzielisz już mieszkanie z jedną lub kilkoma osobami, powinieneś z nimi współpracować. Jeśli oboje jesteście wymienieni w pierwotnej umowie najmu, macie prawo do podnajmu bez zgody współlokatora, ale cały proces będzie łatwiejszy, jeśli będziecie współpracować.
Twój współlokator (współlokatorzy) może również pomóc Ci znaleźć podnajemcę, który przejmie Twoją część mieszkania
Krok 4. Przeprowadź weryfikację wszystkich potencjalnych podnajemców
Pamiętaj, że nadal ponosisz odpowiedzialność wobec wynajmującego za pierwotną umowę najmu. Kiedy przyjmujesz podnajemcę, jesteś odpowiedzialny przed wynajmującym za wszelkie szkody, jakie podnajemca może wyrządzić w mieszkaniu. Ty również pozostajesz odpowiedzialny za czynsz, więc chcesz mieć pewność, że wybierzesz kogoś, komu możesz zaufać.
- Postaw się w sytuacji „właściciela”. Przypomnij sobie rozmowę, którą udzielił Ci właściciel lokalu, i wymagane przez niego sprawdzenie przeszłości. W ten sam sposób należy traktować potencjalnego podnajemcę.
- Możesz również zaangażować właściciela lokalu w ten etap rozmowy kwalifikacyjnej. Twój właściciel jest prawdopodobnie bardziej doświadczony. Ponadto, jeśli wynajmujący ma do odegrania rolę w dokonaniu wyboru, prawdopodobnie uzyskasz dodatkową współpracę od swojego wynajmującego, jeśli pojawią się jakiekolwiek problemy z podnajemcą.
Krok 5. Przeprowadź wywiady z potencjalnymi podnajemcami
Zanim zaakceptujesz kogoś, kto przejmie Twoją dzierżawę, powinieneś spotkać się z nim osobiście. Jeśli kandydat jest dla Ciebie obcy, będziesz musiał zadać kilka pytań, aby go poznać. Powinieneś zapytać o takie rzeczy jak:
- Dlaczego szukasz mieszkania tymczasowego?
- Jaką pracę wykonujesz i jaki masz dochód?
- Czy będziesz jedynym, który się wprowadzi?
- Masz jakieś zwięrzęta domowe?
- Czy często się bawisz? Będzie dużo gości lub gości?
Krok 6. Przejdźcie razem po mieszkaniu
Wskaż stan mieszkania i zanotuj wszystkie niepokojące kwestie. Zaimponuj podnajemcy, że spodziewasz się znaleźć nieruchomość w takim samym stanie po powrocie i że on lub ona będzie odpowiedzialny za wszelkie szkody.
Dobrym pomysłem jest zrobienie zdjęć mieszkania przed przekazaniem go komuś. Bądź wyczerpujący i uzyskaj zdjęcia wszystkich ścian, podłóg, wykładzin, szafek. Spróbuj przewidzieć wszystko, co może zostać uszkodzone i zrób zdjęcie. Jeśli pojawią się jakiekolwiek problemy, te zdjęcia pomogą Ci udowodnić, co się stało
Krok 7. Usuń z mieszkania wszelkie ważne rzeczy osobiste
Nawet najlepszy proces rozmowy kwalifikacyjnej nie może zagwarantować uczciwości i uczciwości podnajemcy. Jeśli masz jakieś ważne rzeczy, cenne mienie lub ważne rzeczy osobiste, powinieneś zabrać je ze sobą lub przechować po wyjściu z mieszkania.
Część 2 z 4: Negocjowanie warunków podnajmu
Krok 1. Uzgodnij kwotę wynajmu
Nie jesteś zobowiązany do pobierania dokładnej kwoty własnego czynszu. Możesz poprosić o coś mniej, jeśli chcesz zachęcić najemcę do szybkiego wprowadzenia się. Możesz też spróbować naliczyć nieco więcej, aby całkowicie pokrył czynsz i trochę zyskasz.
Krok 2. Poproś o kaucję
Powszechne jest, że najem – nawet podnajem – wymaga kaucji zabezpieczającej. To ochroni Cię finansowo, jeśli Twój podnajemca spowoduje jakiekolwiek szkody w mieszkaniu lub opuści mieszkanie bez płacenia czynszu.
Krok 3. Opracuj płatności za media
Jeśli w umowie najmu z wynajmującym płacisz za niektóre media, pozostajesz za nie odpowiedzialny nawet w przypadku podnajmu. Musisz zastanowić się, czy chcesz, aby podnajemca przejął płatności, czy też będziesz je nadal płacić. Jeśli przekazujesz media podnajemcy, jasno określ, za jakie media podnajemca będzie płacić.
W przypadku podnajmu krótkoterminowego może być po prostu łatwiej wybrać średnią kwotę pokrywającą opłaty za media i dodać ją do pobieranego czynszu. Wtedy możesz być pewien, że płatności zostaną zrealizowane (bo je zrealizujesz), ale zostaniesz pokryty pieniędzmi
Krok 4. Opracuj wszelkie specjalne umowy
Porozmawiaj o takich osobistych udogodnieniach, jak palenie lub wprowadzanie zwierząt do mieszkania. Cokolwiek porozmawiasz ze swoim podnajemcą, musisz upewnić się, że właściciel wyrazi na to zgodę. Nie udzielaj podnajemcy żadnych praw, które wykraczają poza prawa, które posiadasz w ramach pierwotnej umowy najmu.
Część 3 z 4: Przygotowanie umowy podnajmu
Krok 1. Skorzystaj z pisemnej umowy
Nawet w przypadku krótkiego podnajmu ważne jest, aby sporządzić umowę na piśmie. W przypadku późniejszego powstania jakiegokolwiek sporu, pisemna umowa będzie miała pierwszeństwo.
- W Internecie istnieje wiele źródeł wzorów umów najmu. Jeśli wyszukujesz według stanu, możesz znaleźć szablony umów, które uwzględniają lokalne przepisy dotyczące nieruchomości obowiązujące w Twoim regionie. Korzystanie ze standardowej umowy pomoże Ci zapamiętać ważne kwestie, które należy uwzględnić w umowie najmu.
- Przed sfinalizowaniem umowy najmu możesz skonsultować się z prawnikiem lub licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Nadal możesz skorzystać z szablonu formularza, a następnie zapłacić prawnikowi lub agentowi nieruchomości za krótką opłatę konsultacyjną, aby zapoznać się z umową.
Krok 2. W pisemnej podnajmie zawrzyj wszystkie szczegóły swojej umowy
Standardowy formularz obejmuje większość szczegółów prawnych umowy najmu. Ale jeśli ty i twój podnajemca przedyskutowaliście jakieś specjalne postanowienia, takie jak pozwolenie na pobyt zwierząt, musisz upewnić się, że jest to zapisane w umowie najmu.
- Standardowe dane, które należy zawrzeć w pisemnej umowie podnajmu, obejmują kwotę czynszu, terminy płatności czynszu, sposób i miejsce płacenia czynszu, kary za opóźnienia w płatnościach, opłaty za media oraz warunki związane z kaucją.
- Jeśli standardowa umowa najmu nie zawiera czegoś, co chcesz uwzględnić, możesz napisać własną umowę poboczną. Po prostu zapisz to, co Ty i Twój podnajemca chcecie dołączyć i dołącz to do umowy najmu jako dodatkową stronę. Upewnij się, że jesteś na bieżąco i podpisz każdą z tych dodatkowych stron.
Krok 3. Podpisz i datuj umowę podnajmu
Pisemna umowa podnajmu będzie prawnie wiążącą umową między Tobą a Twoim podnajemcą. W niektórych przypadkach możesz nawet poprosić właściciela o podpisanie umowy podnajmu, aby wyrazić swoją zgodę.
- Aby zapewnić pełne zrozumienie, ty i twój podnajemca powinniście usiąść razem i przejrzeć każdy akapit umowy podnajmu przed jej podpisaniem.
- Zachowaj kopię umowy podnajmu i przekaż kopię swojemu podnajemcy i wynajmującemu.
Część 4 z 4: Zgodność z obowiązującymi przepisami federalnymi i stanowymi
Krok 1. We wszystkich przypadkach przestrzegaj federalnej ustawy o uczciwym mieszkalnictwie
Kongres USA uchwalił ustawę znaną jako „Ustawa o uczciwych warunkach mieszkaniowych”. Jako prawo federalne kontroluje działania związane ze sprzedażą i wynajmem nieruchomości na terenie całego kraju. Krótko mówiąc, Ustawa o uczciwych warunkach mieszkaniowych zabrania dyskryminacji ludzi ze względu na rasę, kolor skóry, pochodzenie narodowe, religię, płeć, status rodzinny lub niepełnosprawność. To prawo będzie miało zastosowanie do wyborów dokonywanych w celu znalezienia podnajemcy. Kontroluje również decyzję właściciela lokalu o dopuszczeniu lub odrzuceniu podnajemcy.
Poszczególne stany mogły uchwalić własne wersje przepisów antydyskryminacyjnych. Stany muszą przestrzegać co najmniej prawa federalnego, ale te indywidualne przepisy stanowe mogą nakładać bardziej rygorystyczne wymagania. Na przykład, Connecticut uchwaliło Ustawę o praktykach dyskryminacyjnych w mieszkalnictwie (DHPA). DHPA w Connecticut chroni ludzi przed dyskryminacją z jeszcze szerszego zakresu powodów niż federalna ustawa o sprawiedliwym mieszkalnictwie
Krok 2. Zrozum prawo swojego stanu dotyczące podnajmu
Różne stany będą miały różne prawa dotyczące podnajmu. Wiele „standardowych” umów najmu, które można znaleźć w całym kraju, zawiera postanowienie zakazujące podnajmu. Musisz jednak zapoznać się z prawem swojego stanu na ten temat.
- Na przykład stan Nowy Jork wyraźnie zabrania właścicielowi „nieuzasadnionego” odmowy podnajmu. Będziesz musiał podać właścicielowi lokalu pewne informacje na temat proponowanego podnajemcy, ale dopóki najemca wydaje się odpowiedzialny, powinieneś mieć możliwość kontynuowania.
- Z drugiej strony Kalifornia nie ma takiego prawa. W Kalifornii, jeśli umowa najmu zabrania podnajmu bez zgody właściciela, nie możesz tego robić. Nadal możesz przekonać właściciela, że pozwolenie na podnajem to dobry pomysł.
Krok 3. Bądź świadomy przepisów dotyczących stabilizacji czynszów lub „kontroli czynszów”
Zwłaszcza w niektórych większych miastach lokalne rozporządzenia dotyczące nieruchomości kontrolują wysokość czynszu za mieszkania. Te przepisy dotyczące kontroli czynszu często mają zastosowanie zarówno do podnajmu, jak i do najmu początkowego. Od Ciebie zależy, czy zapoznasz się z lokalnymi przepisami dotyczącymi nieruchomości w Twojej okolicy i dowiesz się, w jaki sposób będą one dotyczyć Ciebie.
- Na przykład w Berkeley w Kalifornii najemca, który decyduje się na podnajmowanie swojego mieszkania, jest ograniczony i nie może pobierać czynszu więcej niż płaci w ramach pierwotnej umowy najmu.
- W Waszyngtonie podobne lokalne przepisy dotyczące czynszu regulują również kwotę, jaką najemca może pobierać od podnajemcy.
Krok 4. Zapoznaj się z lokalną radą czynszową w swoim mieście lub miasteczku
Wiele dużych miast posiada agencję znaną jako „rada czynszowa”. Agencje te na ogół są częścią samorządu lokalnego. Ich celem jest udzielanie informacji i pomocy najemcom i właścicielom. Powinieneś sprawdzić online lub zadzwonić do biura urzędnika miejskiego, aby zapytać o tablicę czynszową dla Twojej okolicy.
Porady
- Oprócz tego artykułu możesz również sprawdzić podnajem mieszkania i napisać umowę podnajmu.
- Publikuj opisowo – uwzględnij skrzyżowanie, dostęp do transportu publicznego/parkingu, nazwij lokalne restauracje, zabytki, hot spoty, przyszłe duże wydarzenia, takie jak koncerty, popularne konferencje lub ważne wydarzenia sportowe.
- Umowa podnajmu może być dostosowana do Twojej konkretnej sytuacji. Uwzględnij wszelkie ograniczenia (np. zakaz palenia, zakaz zwierząt), jak/kiedy chcesz otrzymać płatność (np. tylko gotówka, przekaz pieniężny, PayPal), co zrobić w przypadku szkód (np. zwrotna kaucja).
- Zwróć uwagę na jakąkolwiek elastyczność w datach dostępności (np. czy możesz wyjść wcześniej, wrócić później?)
- Sprawdź, za ile wynajmowane są inne mieszkania w Twojej okolicy, aby się nie przecenić, na przykład sprawdzając craigslist.com lub lokalną gazetę.
- Dołącz zdjęcia do swojego postu! Wypróbuj światło dzienne, aby uzyskać najlepszy efekt.
