Kupowanie starszych domów, ich naprawa, a następnie odsprzedaż z zyskiem jest powszechnie znane jako „odwracanie” domu. Udane przerzucenie zależy od znalezienia nieruchomości, których cena jest wystarczająco niska, aby umożliwić zysk, gdy początkowa inwestycja i koszty naprawy są odejmowane od końcowej ceny sprzedaży. Istnieje wiele sposobów na znalezienie domu do odwrócenia. Najpierw sporządź listę domów, korzystając z zasobów internetowych, informacji z urzędu powiatowego i konsultując się z agentem nieruchomości. Oceń dokładnie wszystkie domy. Przed dokonaniem ostatecznego zakupu skonsultuj się z profesjonalistami i negocjuj ze sprzedawcą. Pomoże Ci to znaleźć najlepszą cenę, aby zarobić, obracając dom.
Kroki
Część 1 z 3: Tworzenie listy domów
Krok 1. Poznaj średnie ceny na swoim rynku
Pierwszym krokiem do znalezienia domów do odwrócenia jest poznanie swojego rynku. Chcesz się upewnić, że rozumiesz, jaka jest średnia cena w okolicy, której szukasz, abyś mógł jak najlepiej zidentyfikować niedowartościowane domy.
- Spójrz na różne domy dostępne obecnie na rynku, aby zorientować się w średniej cenie. To nie tylko da ci wyobrażenie o tym, jakie domy są niedowartościowane, ale także da ci poczucie, za ile powinieneś sprzedać naprawiony dom.
- Powinieneś także przyjrzeć się czynnikom, które wpływają na wartość domu. Czy dom jest w bezpiecznej okolicy? Czy jest w pobliżu szkoły lub dzielnicy biznesowej? Czy ma czynniki, które sprawiają, że jest pożądany dla przeciętnego nabywcy? Będziesz chciał kierować reklamy na niedowartościowane domy w tych obszarach, ponieważ jest bardziej prawdopodobne, że sprzedasz je później z zyskiem.
Krok 2. Szukaj niedowartościowanych domów za pomocą narzędzi internetowych
Jednym z najlepszych sposobów na rozpoczęcie wyszukiwania domów do przewrócenia jest korzystanie z narzędzi online. Wyszukiwarki online pozwolą Ci podać przedział cenowy i wyszukać domy w określonych obszarach. Rozpocznij swoją listę od znalezienia różnych domów online.
- Możesz wyszukiwać domy za pomocą witryn takich jak Zillow, Realtor.com lub Trulia. Dostosuj wyszukiwarkę tak, aby najniższe ceny były wyświetlane jako pierwsze. Przeglądaj różne domy i zapisuj interesujące Cię aukcje na swoim komputerze.
- Dzięki temu zorientujesz się, gdzie w okolicy znajdują się tańsze domy. Może to pomóc zawęzić wyszukiwanie, gdy szukasz domów za pośrednictwem agenta nieruchomości lub innych punktów sprzedaży.
- Należy pamiętać, że niedowartościowane domy nie zawsze są najtańsze. Chcesz sprzedać dom poniżej wartości rynkowej, ale taki, który można naprawić i odsprzedać w przyszłości. Najtańszy dom w okolicy może mieć poważne problemy i nie być wart inwestycji.
- W niektórych rejonach hrabstwa pojawiły się nowe strony internetowe, które mogą być dobrym punktem startowym, a także przeprowadzają za Ciebie weryfikację. BMV wykonuje świetną robotę, przeprowadzając automatyczne konkursy i porównując je z ceną katalogową, dzięki czemu oferty poniżej wartości rynkowej (lub niedowartościowane) są już dla Ciebie filtrowane. Nawet jeśli każda transakcja może nie być świetna, może dać ci świetne miejsce do rozpoczęcia poszukiwań potencjalnej nieruchomości. Ta strona zawiera również inne przydatne statystyki, takie jak sprzedaż REO i średnie dni na rynku w okolicy. Tego rodzaju liczby mogą dać wgląd w to, co dzieje się u docelowego sąsiada.
Krok 3. Odwiedź biuro urzędnika okręgowego, aby znaleźć domy w procesie wykluczenia
Domy przechodzące proces wykluczenia będą generalnie tańsze. Zamknięte domy są łatwe do odwrócenia i mogą nie wymagać rozległych napraw. Możesz być w stanie złożyć ofertę bezpośrednio właścicielowi, co może być tańsze niż korzystanie z pośrednika w obrocie nieruchomościami. Możesz odwiedzić lokalne biuro urzędnika okręgowego lub biuro urzędnika okręgowego w obszarze, który chcesz kupić, aby znaleźć listę przejętych domów.
Krok 1.
- Porozmawiaj z pracownikiem w biurze o tym, jak znaleźć przejęte domy. Zwykle szukasz Zawiadomienia o sprzedaży, Lis Pendens lub Zawiadomienia o niewykonaniu zobowiązania.
- Możesz także sprawdzić lokalną gazetę. Zwykle istnieje sekcja ogłoszeń publicznych, która ostrzega o przejętych domach.
Krok 2. Szukaj domów poza dużymi miastami
Nie ograniczaj swoich poszukiwań do większych miast. Chociaż domy w miastach zazwyczaj sprzedają się za więcej, nadal możesz zarobić na przerzucaniu domów poza miasto. Zwykle można znaleźć tanie domy 2 do 3 godzin poza granicami miasta.
- Nie idź zbyt wiejsko. Gospodarstwo na odosobnionym terenie raczej nie będzie sprzedawać z dużym zyskiem. Trzymaj się małych miasteczek w pobliżu miast lub obszarów podmiejskich.
- Jeśli to możliwe, spójrz na domy z dala od wybrzeży. Domy w miastach na Środkowym Zachodzie i Południu mają znacznie niższe ceny niż domy na wschodnim lub zachodnim wybrzeżu.
Krok 3. Skonfiguruj automatyczny system ostrzegania
Jeśli znajdziesz dom w dobrej cenie, chcesz być pierwszą osobą, która złoży ofertę. To może dać Ci przewagę nad konkurencją. Dobrym pomysłem jest skonfigurowanie automatycznego systemu ostrzegania. Porozmawiaj ze swoim agentem nieruchomości o automatycznym systemie ostrzegania. Jeśli nie współpracujesz z agentem, witryny takie jak Zillow generalnie umożliwiają skonfigurowanie automatycznych alertów dotyczących domów o określonej cenie w określonym obszarze.
Krok 4. Szukaj domów na sprzedaż przez właściciela
Jeśli właściciel musi szybko sprzedać dom, może zrezygnować z rozmowy z agentem nieruchomości. Domy wystawione na sprzedaż przez właściciela mogą sprzedawać się taniej. Właściciele domów mogą nie znać prawdziwej wartości swojej nieruchomości i pozwolić jej odejść za cenę znacznie poniżej wartości rynkowej. Dobrym pomysłem jest przejechanie przez niektóre dzielnice, w których myślisz o kupnie domów do odwrócenia. Miej oko na znaki z napisem „Na sprzedaż przez właściciela”.
Krok 5. Skonsultuj się z agentem nieruchomości
Zawsze dobrze jest mieć po swojej stronie profesjonalistę. Jeśli jesteś nowy na rynku nieruchomości, porozmawiaj z agentem nieruchomości o znalezieniu domów do odwrócenia. Wykwalifikowany agent może pomóc skierować Cię w stronę wysokiej jakości domów o niskich cenach, które spełnią Twoje potrzeby.
- Możesz znaleźć agenta nieruchomości online lub przeglądając żółte strony. Możesz przeczytać recenzje agenta na stronie takiej jak Yelp, aby upewnić się, że ma on solidną reputację.
- Powinieneś także poprosić inne osoby, które zmieniły domy o rekomendację dla agenta. Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien również chcieć udzielić Ci informacji kontaktowych dotyczących byłych klientów. Porozmawiaj z byłymi klientami i zadaj różne pytania, aby upewnić się, że potencjalny agent nieruchomości jest solidny.
Część 2 z 3: Ocena potencjalnych inwestycji
Krok 1. Odwiedź różne domy
Nie ograniczaj swoich poszukiwań, szukając domów do odwrócenia. Odwiedź różnorodne domy w wielu różnych obszarach. Rozważ zalety i wady każdego odwiedzanego domu, abyś mógł zdecydować, które domy są warte Twojej inwestycji.
- Weź udział w wielu otwartych domach w wybranej okolicy. Powinieneś również porozmawiać ze swoim agentem nieruchomości i poprosić o zwiedzenie wielu domów w ciągu jednego dnia.
- Dowiedz się, dlaczego domy mogą być tanie. Niektóre tanie domy mogą wymagać rozległych napraw lub znajdować się w złych lokalizacjach. Inne domy mogą wymagać jedynie drobnych napraw i mogą zostać obniżone z powodu innych czynników, takich jak właściciele, którzy muszą szybko sprzedać.
Krok 2. Nie unikaj domów, które wymagają naprawy
Niektóre domy mogą mieć niższą cenę, ponieważ wymagają wykonania pewnych prac remontowych. Większość domów, które można znaleźć podczas przewracania domów, będzie do pewnego stopnia mocowanymi cholewkami, więc nie wahaj się przed naprawą. Jeśli naprawy można wykonać szybko i za niższą cenę, dom może być wart zainwestowania.
- Często dom wymaga jedynie kosmetycznych napraw. Zła farba, słaba wykładzina lub silny zapach mogą pozostawić dom na rynku na długi czas. Spowoduje to obniżenie ceny domu. Jednak takie problemy są dość łatwe do naprawienia.
- Zrób trochę badań na własną rękę. Zadzwoń do różnych wykonawców i zapytaj ich, ile generalnie kosztują niektóre naprawy. Powinieneś również zapytać właścicieli domów lub agentów nieruchomości, czy są jakieś poważne naprawy, które należy wykonać w domu.
Krok 3. Złóż dużo ofert
Dobrym pomysłem jest składanie wielu ofert podczas wyszukiwania domów do odwrócenia. Rynek prawdopodobnie będzie dość konkurencyjny i nie będziesz w stanie kupić każdego domu, na który złożysz ofertę. Profesjonaliści zalecają stosowanie zasady 100-10-1. Oznacza to, że powinieneś przyjrzeć się około 100 domom, złożyć ofertę na około 10 domów i ostatecznie kupić 1 dom z 10.
- Nie bój się składać ofert na domy, które nie są Twoim pierwszym wyborem. Większość Twoich ofert i tak nie zostanie zrealizowana. Jeśli skończysz z domem, który nie był Twoim pierwszym wyborem, nadal możesz w pełni wykorzystać zakup.
- Nie składaj jednak ofert dotyczących domów, o których wiesz, że nie chcesz. Na przykład dom w bardzo złym sąsiedztwie prawdopodobnie nie jest opłacalną inwestycją. Składaj oferty tylko na domy, z którymi czujesz, że możesz żyć z odwracaniem.
Część 3 z 3: Rozmowa z profesjonalistami o dokonywaniu zakupu
Krok 1. Przeprowadź inspekcję domu na nieruchomości, które rozważasz zakup
Nigdy nie kupuj nieruchomości bez wcześniejszej inspekcji domu. Zatrudnij wykwalifikowanego inspektora domu, który oceni dom przed złożeniem oferty.
- Inspektor domu będzie neutralną stroną trzecią, która nie jest zainteresowana minimalizowaniem szkód, aby dokonać sprzedaży. Poinformuje Cię, ile pracy jest potrzebne w domu.
- Dom, który wymaga drobnych napraw, to świetna inwestycja, jeśli chcesz odwrócić dom. Jednak dom, który wymaga gruntownego remontu, może nie być wart twojego czasu i pieniędzy.
Krok 2. Porozmawiaj z adwokatem
Jeśli sam nie posiadasz dyplomu prawniczego, nigdy nie powinieneś kupować domu bez rozmowy z prawnikiem ds. nieruchomości. Istnieje wiele formalności i umów związanych z zakupem domu. Wykwalifikowany prawnik ds. nieruchomości dokładnie doradzi i zapobiegnie podejmowaniu złych decyzji zakupowych.
- Prawnika ds. nieruchomości można znaleźć online lub na lokalnych żółtych stronach. Powinieneś także porozmawiać z przyjaciółmi lub kolegami, którzy przewracają domy i poprosić o skierowanie.
- Zawsze czytaj recenzje przed zatrudnieniem prawnika, aby upewnić się, że wybierasz kogoś o solidnej reputacji.
Krok 3. Uzyskaj oszacowania kosztów naprawy od różnych profesjonalistów
Chcesz mieć pewność, że koszty naprawy nie przewyższają ewentualnego zysku domu. Zadzwoń do różnych licencjonowanych wykonawców w Twojej okolicy. Powiedz im, jakiego rodzaju naprawy potrzebujesz, i poproś ich o wycenę. Oblicz z grubsza całkowity koszt naprawy.
- Niektórzy wykonawcy nie przedstawią bezpłatnej wyceny, jeśli nie jesteś właścicielem nieruchomości, chyba że masz już z nimi stosunki robocze. W niektórych przypadkach może być konieczne uiszczenie niewielkiej opłaty, aby uzyskać oszacowanie kosztów naprawy nieruchomości, której nie jesteś właścicielem.
- Dzwoń w różne miejsca i szukaj najniższych stawek. Warto jednak również przeczytać recenzje online i porozmawiać z innymi klientami, zanim zdecydujesz się na kontrahenta.
- Jeśli są jakieś drobne naprawy, takie jak zła praca lakiernicza, rozważ wykonanie ich samodzielnie. To może zaoszczędzić trochę pieniędzy podczas przewracania domu.
Krok 4. Przeanalizuj kilka liczb, aby dowiedzieć się, ile możesz zaoferować za dom
Będziesz chciał się upewnić, że każdy zakupiony dom może przynieść zysk. Aby dowiedzieć się, ile powinieneś zaoferować, musisz wykonać prostą matematykę. Twój agent nieruchomości i prawnik powinni być w stanie pomóc Ci oszacować niektóre koszty, a także ostateczną cenę sprzedaży Twojej nieruchomości.
- Będziesz potrzebować tak zwanej wartości po naprawie (ARV). Jest to cena, za jaką nieruchomość ostatecznie zostanie sprzedana, a Twój agent może ustalić tę cenę za Ciebie, przeglądając ostatnie wyprzedaże w okolicy.
- Chcesz, aby ARV było około 70% tego, co zapłaciłbyś za dom. Pomnóż ARV przez 0,7, aby obliczyć, ile powinieneś zapłacić za dom. Na przykład dom o ARV 200 000 $ nie powinien być kupowany za więcej niż 140 000 $, jeśli nie wymaga naprawy. Należy jednak odliczyć koszty naprawy. Jeśli Twój dom wymaga naprawy o wartości 40 000 USD, nie kupuj go za więcej niż 100 000 USD.
Krok 5. Negocjuj ze sprzedawcą
Zawsze powinieneś negocjować przed ustaleniem ostatecznej ceny. Jeśli negocjujesz ze sprzedawcą, możesz nawet uzyskać cenę niższą, niż chciałeś na początku. Nie akceptuj pierwszej ceny, o którą poprosi sprzedawca, zwłaszcza jeśli jest wyższa niż obliczona przez Ciebie maksymalna cena.
Tutaj przydaje się składanie wielu ofert. Jeśli wydajesz się być skłonny zrezygnować z wyprzedaży, sprzedawca może być bardziej skłonny do poddania się Twojej ofercie
Wideo - Korzystając z tej usługi, niektóre informacje mogą być udostępniane YouTube
Porady
- Zawsze zamawiaj pełne wyszukiwanie tytułu, zanim zapłacisz gotówką za nieruchomość do odwrócenia. W przeciwnym razie być może będziesz musiał stoczyć bitwę sądową, aby odzyskać swoją inwestycję, jeśli tytuł nie może zostać prawnie przekazany.
- Wyjaśnienie tytułu może zająć od 2 tygodni do roku. Upewnij się, że istnieje ewentualność tytułu, aby móc wycofać się, jeśli w raporcie tytułowym znajdują się jakiekolwiek niepokojące elementy. Jeśli możliwe jest usunięcie tych elementów, możesz kontynuować, ale jeśli nie, możesz się wycofać.
- Jeśli tracisz pieniądze na przewracaniu domu, co nie jest niczym niezwykłym, możesz wynająć dom na rok lub 2, aby zarobić na nim dodatkowe pieniądze przed sprzedażą.
